Akerys : le blog immobilier

La loi Censi-Bouvard , qui devait disparaître le 31 décembre 2012, est finalement prolongée pour 4 ans. Une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent investir dans une résidence étudiante meublée avec services. Rappelons que ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement, dans la limite d’un investissement de 300 000 euros, soit jusqu’à 33 000 euros d’économies étalées sur neuf années.  De plus, l’investisseur peut récupérer la totalité de la TVA à 19,6% à l’achat.

Outre ces avantages fiscaux et une gestion locative déléguée à un exploitant, les résidences étudiantes garantissent un rendement intéressant, de l’ordre de 4%. La pénurie de logements étudiants dans les villes universitaires joue en effet en faveur des investisseurs. Bien placée dans une ville d’au moins 100 000 habitants, la résidence offre généralement un taux d’occupation assuré toute l’année.

La qualité et l’expérience du gestionnaire auquel l’investisseur confie son bien feront aussi la différence. Mais afin d’être sûr de maintenir la rentabilité de son investissement, quelques précautions s’imposent s’agissant du bail. Au-delà de la signature d’un bail ferme, qui ne puisse pas être rompu avant son terme par le gestionnaire, il faut s’assurer que l’exploitant prendra en charge les futurs travaux de rénovation et de mises aux normes. Dans le cas contraire, les financer soi-même risque de nuire fortement à la rentabilité espérée du bien.

La disparition annoncée du dispositif de défiscalisation d’investissement immobilier Scellier au 31 décembre 2012, conjuguée à son remplacement par le Duflot dès l’an prochain, est à même d’inciter les investisseurs potentiels à attendre l’an prochain pour investir. Mais si vous espérez réduire votre impôt dès l’an prochain, vous feriez bien de vous intéresser au Scellier tant qu’il existe…

En effet, si vous attendez l’arrivée du Duflot pour investir, la réduction d’impôt, entre 17 et 20% de l’investissement dans une limite de 300.000 euros, sera valable… à partir de 2014. Au contraire, si vous entendez réduire votre impôt le plus tôt possible, alors vous n’avez pas de temps à perdre pour investir en Scellier.

C’est d’ailleurs peut-être le moment de vous intéresser au Scellier quelques semaines avant sa disparition, en particulier dans les zones qui ne seront pas éligibles au Duflot. Les programmes Scellier dans les zones non tendues sont susceptibles de tout bonnement disparaître si l’investissement n’arrive pas avant le 31 décembre 2012. De fait, l’investisseur potentiel se trouverait alors en position de force pour négocier le prix d’achat à la baisse. De plus, à compter que l’investissement montre un réel potentiel locatif, les revenus locatifs seront plus importants que sous le Duflot, qui impose des limites de loyers pour les locataires plus strictes (en dessous de 20% de la moyenne du marché).

Quoi qu’il en soit, et même si le temps presse, ne vous précipitez pas sur premier bien venu, et  n’oubliez pas les règles de base d’un bon placement immobilier : la qualité de l’emplacement, les prestations proposées, l’environnement immédiat de la résidence sont autant de critères essentiels à prendre en compte pour réussir votre investissement dans l’immobilier.

Residence services

Vous envisagez d’investir dans une résidence de services en loueur meublé ? Sachez que la qualité des prestations, et donc de l’ameublement, sera un facteur de fidélité, et donc de rentabilité.

Un logement meublé de façon insuffisante peut être requalifié en « location vide » et tomber ainsi sous une législation beaucoup plus contraignante pour le  bailleur.

Au-delà de cette obligation, le loueur doit aussi répondre aux attentes des locataires, celles-ci ayant fortement évolué ces dernières années. Or, en résidence d’avec services, il fait face à une clientèle particulièrement exigeante et mobile. Il va donc devoir aménager son bien de manière à séduire cette clientèle, notamment en rationalisant cet aménagement et en minimisant l’entretien du logement.

Voici une check-list non exhaustive des équipements à privilégier.

Côté cuisine, optez plutôt pour des plaques de cuisson en vitrocéramique plus faciles à nettoyer. Les systèmes à induction ont un coût supérieur et obligent à utiliser des équipements adaptés à ce mode de cuisson. Mieux vaut également installer un four à micro-ondes avec grill plutôt qu’un four multifonction. Les ustensiles doivent être incassables : un saladier en inox plutôt qu’en verre ou en porcelaine par exemple. Les couverts doivent être en nombre suffisant. Prévoyez le triple de la capacité d’hébergement.

Côté nettoyage, sachez qu’avec un pare baignoire ou pare-douche en verre, les traces de calcaire sont plus faciles à faire disparaître alors qu’elles sont très difficiles à éliminer sur des éléments en plastique. Prévoyez un lave-linge qui fasse aussi séchoir, un fer à repasser à semelle inox, les autres surfaces étant impossibles à nettoyer et un aspirateur sans sac. D’une façon générale, il faut investir dans des appareils électroménagers de milieu de gamme, en ayant choisi l’extension de garantie.

Côté meubles et déco, tous les textiles présents doivent être lavables en machine, les rideaux devant être occultant de préférence, en particulier s’il n’y a pas de volets. Les fauteuils et canapés doivent également être déhoussables. Outre les lits, l’idéal est de mettre en plus un canapé-lit.

Enfin, côté équipements en général, un système de chauffage électrique, en particulier pour les petites surfaces, est plus simple d’utilisation, plus souple et moins sujet à des pannes que le chauffage au gaz. Il faut également prévoir un chauffe-bain permettant d’assurer une production d’eau chaude d’au moins 50 litres par personne et par jour. Les ampoules des différents appareils d’éclairage doivent être faciles à changer. Et pour le sol, évitez la moquette, difficile à entretenir et tournez-vous plutôt vers un revêtement de sol plus dur, comme du linoleum, voire un plancher.

Lorsqu’on prend la décision de vendre sa maison ou son appartement, il est important de bien fixer son prix de vente. Plusieurs critères entrent en jeu pour déterminer le prix de vente de votre bien immobilier :

• Le degré d’urgence : devez-vous vendre rapidement  votre bien immobilier ? En fonction du délai, vous pourrez commencer par un prix plus ou moins élevé. Si vous êtes pressé par le temps, il est préférable de proposer votre bien immobilier directement au prix du marché.

• L’état actuel du logement : des travaux sont-ils à prévoir dans le logement ? S’il s’agit de rafraîchissements (peintures, sols…), vous pouvez les effectuer vous-mêmes pour optimiser les chances de vendre rapidement. Si vous ne le souhaitez pas, le prix de vente en sera certainement impacté, tout comme s’il s’agit de travaux plus importants. De plus cela peut influer sur le délai de vente, les acheteurs potentiels peuvent devenir frileux à l’idée de devoir réaliser des travaux pourtant simples et rapides à effectuer et souvent peu chers.

• Les prix de vente des logements pratiqués dans votre ville et votre quartier : à quel prix ont été vendus les logements du même type que le vôtre ? Pour obtenir une idée des prix de l’immobilier dans l’envrionnement direct de votre bien, renseignez-vous en agence ou auprès d’un professionnel de l’Immobilier.

Avant d’emménager dans votre nouveau logement, il est indispensable de souscrire un contrat d’assurance destiné à couvrir sa responsabilité locative.

Chaque année, un justificatif doit être envoyé (à la date anniversaire du bail) et peut à tout moment vous être demandé. A noter :   le défaut de production de ce justificatif est un motif de résiliation du  bail.

Votre contrat d’assurance doit couvrir les dommages consécutifs à un dégât des eaux, à un incendie ou à une explosion. Systématiquement incluse dans le contrat multirisque habitation, cette garantie permet aux victimes des dommages dont vous seriez responsable d’être indemnisées par votre assureur. Votre contrat peut  aussi parfois couvrir la foudre,  tempête, grêle, neige, les vols et bris de glaces.

Sachez toutefois que les contrats d’assurance prévoient une franchise et un plafonnement du remboursement de biens. Par exemple, dans le cas d’un dégât des eaux estimé à 3 000 €, plafonné à 5 000 € avec une franchise de 180 €, vous serez remboursé à hauteur de 2 820€. Par contre, si les dégâts sont inférieurs au montant de la franchise, vous ne serez pas indemnisé.