Akerys : le blog immobilier

Le bail est un contrat comme les autres, qui implique des engagements de la part des deux parties.

Cela signifie que vous avez, en qualité de locataire, certains droits que votre bailleur doit respecter, et qu’en contrepartie, vous devez vous engager auprès de lui sur certains aspects.

En tant que locataire, vous pouvez exiger de votre bailleur :

• Qu’il délivre un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que le bon fonctionnement des équipements mentionnés au bail.
• Qu’il vous remette un logement décent conforme aux règles d’hygiène et de sécurité, et qu’il exécute les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement loué (réparations autres que locatives).
• Qu’il ne s’oppose pas aux aménagements dès lors que ceux-ci ne modifient pas la structure du logement. Pour les travaux d’agrément, il est en revanche conseillé de l’avertir, afin d’éviter tout problème lors de l’état des lieux de sortie (ex : une couleur criarde sur un mur peut être réprimée et une remise en l’état demandée).
• Qu’il assure la jouissance paisible du logement.

En contrepartie, vous vous engagez :

• A payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et à verser le dépôt de garantie.
• A user paisiblement du logement loué et à laisser exécuter les travaux d’amélioration ou de maintien en l’état des parties communes et/ou privatives.
• A souscrire un contrat d’assurance multirisque habitation destiné à couvrir votre responsabilité locative dès la prise d’effet de votre bail. Vous devez être en mesure de fournir une attestation d’assurance lors de l’entrée dans les lieux puis une fois par an.
• A entretenir le logement en prenant à votre charge les  réparations locatives telles que fixées par le décret du 26 août 1987 (parties intérieures et extérieures), et à répondre des dégradations ou pertes qui surviennent pendant la durée du bail.

Attention, si vous ne respectez pas vos engagements, le bailleur peut ne pas renouveler votre bail, voire dans les cas les plus graves, demander la résiliation de plein droit de votre bail.

Pour connaître la liste des réparations et les charges qui incombent soit au locataire soit au bailleur, consultez notre dossier.

Vous recherchez un logement en location ?

Pour bien préparer votre emménagement, il est nécessaire d’anticiper l’ensemble des frais pour éviter les mauvaises surprises.

Dès la signature du bail : les honoraires d’agence, le dépôt de garantie et le premier mois de loyer

•  Si vous avez trouvé votre logement par l’intermédiaire d’une agence immobilière, vous devrez vous acquitter des honoraires d’agence lors de la signature de votre bail.   Ces honoraires sont réglementés si votre logement est soumis à la loi du 6 juillet 1989 : ceux-ci devront être partagés par moitié entre le bailleur et vous-même, en qualité de locataire. Vous pourrez consulter le montant de ces honoraires en vitrine ou à l’accueil de l’agence immobilière car l’arrêté du 3 décembre 1987 impose qu’ils soient affichés de façon visible. A cette occasion, une facture en bonne et due forme devra vous être remise. La part des honoraires appliqués au locataire s’élève souvent à plus ou moins un mois de loyer hors charges.
• Vous verserez également un dépôt de garantie (d’un mois de loyer hors charges). Si vous êtes bénéficiaire de l’AVANCE LOCA-PASS®, votre chèque ne sera pas encaissé et vous sera restitué lorsque l’agence aura reçu le versement de l’organisme financeur.
•  Enfin, vous paierez le 1er mois d’occupation du logement au prorata de l’entrée dans les lieux.

Dès l’entrée dans les lieux : la prime d’assurance multirisque habitation 

• Quelle que soit la nature du bien que vous louez, vous avez l’obligation légale d’assurer votre logement. Cette assurance s’appelle communément la « multirisque habitation ». Elle doit être souscrite à compter de la date d’effet de votre bail et être fournie au bailleur au plus tard le jour de l’entrée dans votre logement. Chaque année, votre bailleur est en droit d’exiger la preuve de la validité de cette assurance ainsi que lors de la signature du bail. En cas de défaut de présentation, cela peut constituer une cause de résiliation de bail. Néanmoins, vous êtes libre de choisir votre compagnie d’assurances.
• Cette assurance protège vos biens (à savoir le contenu de votre logement tels que les meubles, les affaires personnelles, les embellissements réalisés, etc.), ainsi que les personnes (notamment votre responsabilité concernant les dommages éventuels causés à des tiers, à vos voisins ou encore à votre propriétaire). Les risques couverts concernent plus particulièrement les dommages causés par l’incendie, les dégâts des eaux, le vol, les effets nuisibles de la tempête, de la grêle et de la neige, les accidents de bris de glace, la responsabilité civile (cas d’accidents de la vie courante : par exemple votre enfant blesse un camarade de classe, votre chien mord le facteur, etc.)
•  Le montant de votre assurance dépend de certains critères : le type de bien immobilier (appartement, maison, etc.), la localisation du logement (ville, campagne, etc.), la date de construction, les objets de valeur à assurer, etc.

Chaque mois suivant votre emménagement : le loyer et les charges locatives.

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges dites « récupérables » à l’échéance convenue, soit en principe le premier jour de chaque mois. Toutefois, certains bailleurs prévoient quelquefois un paiement à terme et non d’avance, paiement qui peut-être fixé mensuellement ou trimestriellement. C’est votre bail qui fait foi à ce titre.

Si vous bénéficiez d’une aide au logement versée directement au bailleur, vous ne réglerez alors chaque mois que la différence entre le loyer charges comprises et l’allocation.

Le règlement de votre loyer et de vos charges locatives peut être effectué par prélèvement automatique, virement bancaire, chèque bancaire ou postal.

• Votre loyer :

Gardez à l’esprit que tout bailleur est en droit de demander la révision de votre loyer hors charge une fois par an sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (appelé plus couramment « IRL ») dès lors qu’une clause de votre bail le stipule.

A défaut de précision de la date de révision dans votre bail, celle-ci  intervient à la date anniversaire du bail, que le bail soit initial ou reconduit tacitement.

• Les charges dites locatives ou « récupérables » :

Ces charges sont supportées par le locataire en contrepartie de l’entretien des parties communes et des espaces verts, de l’eau commune voire de la consommation d’eau privative du locataire, des menues réparations intervenant dans le cadre du bon fonctionnement de l’immeuble en copropriété, etc.

Ces charges donnent lieu au versement de provisions généralement mensuelles, adjointes au loyer hors charge mensuel.

Elles font l’objet d’une régularisation au moins annuelle issue de la comparaison entre les dépenses réelles et les provisions versées. Au final, le locataire peut être amené à être redevable d’une somme complémentaire au profit du bailleur, ou au contraire être bénéficiaire d’une somme créditrice qui viendra en principe en déduction du loyer appelé postérieurement à la régularisation annuelle.

Ces charges sont fixées par le décret du 26 août 1987.

Renseignez-vous auprès de votre bailleur ou de votre agence immobilière.

Le label BBC désigne un bâtiment basse consommation, c’est-à-dire, pour être concret, une habitation consommant deux à trois fois moins d’énergie qu’un appartement ou une maison aujourd’hui dans la norme.

En France, le secteur du bâtiment est responsable de plus de 40% de la consommation énergétique globale. Le label BBC doit donc contribuer largement à la réduction de cette consommation, pour tout nouveau bâtiment construit.

Le label Bâtiment basse consommation-Effinergie®

La nouvelle réglementation thermique impose qu’à partir du 1^er janvier 2013 toute construction neuve consomme au maximum entre 40 et 65kwh/m² par an (selon la zone géographique), contre 130 kwh/m² en moyenne aujourd’hui. Cette consommation prend en compte la consommation d’énergie liée au chauffage, à la climatisation, à l’eau chaude sanitaire, à la ventilation et à l’éclairage.

Concrètement, un bâtiment BBC, c’est quoi ?

• Une très bonne isolation thermique, permettant notamment de limiter la consommation de chauffage
• De larges ouvertures et une organisation de l’espace conçues pour profiter pleinement du soleil, lutter contre les déperditions de chaleur et les surchauffes l’été
• Un système de ventilation performant
• Des équipements produisant de la chaleur à partir notamment d’énergies renouvelables (chauffage solaire, pompe à chaleur, chaudière à condensation ou à bois…).

Les avantages d’un logement BBC

Pour la personne qui y réside, un logement labellisé BBC est un gage de confort de vie au quotidien, mais c’est également la garantie d’une consommation énergétique réduite.

Pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier, le BBC assure une valorisation du bien à la revente, les étiquettes énergétiques étant en passe de devenir un véritable critère de mesure de la valeur d’un logement. A noter : un logement BBC acheté aujourd’hui est d’ores et déjà conforme aux futures normes énergétiques prévues à compter du 1^er janvier 2013. Enfin, le BBC permet de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires (en savoir plus).

La démarche BBC chez AKERYS a été anticipée et initialisée fin 2009 ; depuis mars 2010, tous les permis de construire du Groupe sont déposés sur les bases du label BBC.

Outre votre loyer, votre budget location doit prendre en compte les diverses charges de location qui vous incombent directement. Ne les sous-estimez pas lorsque vous choisissez votre logement !

Vos dépenses en énergie 

L’énergie est un poste important dans vos dépenses : cela représente 4,8% des dépenses totales des ménages en France.

Les factures d’électricité et de gaz sont généralement envoyées tous les deux mois. Elles comprennent une partie fixe (l’abonnement) et une partie variable (la consommation).

Vous pouvez choisir la mensualisation : vous payez chaque mois pendant 10 mois à mensualités égales selon vos consommations antérieures et/ou vos équipements. Les deux derniers mois de l’année servent à ajuster les sommes payées selon votre  consommation réelle.

S’il reste un solde à payer, vous disposez de ces deux mois pour le régler, et si vous avez trop versé, votre fournisseur vous rembourse.

La taxe d’habitation : un impôt sur votre logement

La taxe d’habitation est calculée sur la « valeur locative cadastrale » du logement (superficie, état d’entretien, environnement, commune…)

Si vous occupez un logement au 1er janvier de l’année d’imposition, vous payez cette taxe (désormais couplée avec la redevance audiovisuelle) dans le courant du dernier trimestre de l’année civile.

Vous pouvez choisir le paiement mensualisé, qui vous permet d’éviter de payer une somme importante en fin d’année. La mensualisation s’effectue sur 10 mois, de janvier à octobre, puis vous recevrez en novembre le solde à payer (le mois de décembre est un mois sans échéance).

Vous pouvez bénéficier d’une exonération ou  d’un dégrèvement de la taxe d’habitation selon certaines conditions. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts.

En France, un incendie domestique se déclare toutes les deux minutes. Les conséquences sont très souvent dramatiques : aussi est-il essentiel de prendre les mesures nécessaires pour éviter ce type d’accidents. Sans oublier, bien entendu, d’appeler immédiatement les pompiers (18) en cas de début d’incendie, puis de contacter votre compagnie d’assurance une fois le sinistre écarté.

Au quotidien : prévenez les risques !

La première mesure simple est de s’équiper d’alarmes incendie (le nombre dépend du type de votre logement).  La loi du 10 mars 2010 indique que tout occupant doit équiper son logement d’un détecteur de fumée d’ici le 8 mars 2015.

Attention à l’entretien des installations électriques : faites vérifier votre installation à la moindre panne, ne réparez jamais les fusibles usagés, ne surchargez jamais les installations électriques, débranchez vos appareils en cas d’orage.

Prenez également garde aux produits inflammables. Ne fumez jamais et évitez les étincelles à proximité de ces produits. De même veillez à bien éteindre vos mégots de cigarettes et ne jetez pas de cendres brûlantes dans la poubelle.

Attention aussi à ne pas laisser sans surveillance les bougies ou les appareils de cuisson et veillez à éteindre et à débrancher tous les appareils après utilisation.

Faites également attention si vous avez des enfants : rangez les allumettes hors de leur portée, ainsi que tout autre produit inflammable.

En cas d’accident : prenez immédiatement les mesures nécessaires !

En tout premier lieu, appelez au plus vite les pompiers.

Si vous  tentez d’éteindre l’incendie sur vos installations électriques, il est nécessaire de respecter les principes suivants :

• Utilisez un extincteur adapté aux incendies d’origine électrique
• Eteignez la flamme du gaz
• Etouffez le feu avec un linge humide

Dans tous les cas, avisez toutes les parties concernées :

• Gardien, agence de location ou propriétaire,
• Assurance : Déclarez le sinistre en utilisant les formulaires de votre compagnie d’assurance. Remplissez-les avec le prestataire intervenu, pour déterminer les pertes et les dommages causés par l’incendie.