Akerys : le blog immobilier

La vente en viager est à la fois simple et complexe:
♦ Le vendeur (crédirentier) doit être une personne physique, propriétaire d’un bien immobilier (aucun critère d’âge).
♦ L’acheteur (débirentier) peut  être une personne physique ou morale.
Pourquoi simple ? L’acheteur verse une rente au vendeur jusqu’au décès de celui-ci.
Pourquoi complexe ? Le hasard = le risque obligatoire (aléa) lié à la supposée longévité du vendeur.

Le viager consiste à  vendre son logement en échange du versement d’une rente à vie.
♦ Le vendeur  peut se réserve le droit d’occuper son logement jusqu’à son décès : c’est  un viager occupé.
Il peut aussi souhaiter ne pas l’occuper : c’est alors un viager libre (de toute jouissance ou occupation).

♦ L’acquéreur verse une rente dont le montant est révisable. (une clause d’indexation insérée dans le contrat  permet une révision automatique de son montant  suivant un indice défini par les deux parties).
Il peut aussi vouloir alléger le montant de la rente en versant  un bouquet (somme versée au comptant).
Nu propriétaire du bien, il conserve sa propriété jusqu’à la mort du crédirentier et de son conjoint s’il est stipulé dans les accords initiaux que la rente doit lui être versée.

Pourquoi opter pour un viager ? La rente viagère garantit des revenus périodiques (la sécurité du paiement des rentes fait l’objet de clauses spécifiques dans le contrat). La rente perçue chaque année (arrérage) par le vendeur est partiellement soumise à l’impôt sur le revenu : les facteurs qui entrent en jeu : la part imposable de la rente viagère dépend de l’âge du vendeur au jour de la signature de l’acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable.   

La vente d’un bien en viager connaît une nette augmentation, car elle peut répondre au besoin d’assurer sa retraite.

N’oublions pas que « le viager » existe depuis plus de 200 ans.

Bonne journée à Tous !

A partir de janvier 2011,  les annonces immobilières devront indiquer  la performance énergétique des biens immobiliers proposés à la location comme à la vente.
Difficile de mettre à la vente (ou à la location) un bien classé H ou G !!!!
Pour obtenir « la meilleure note »  les propriétaires devront faire appel à un professionnel qui établiera un diagnostic sur les consommations d’énergie du logement et estimera leur impact sur l’environnement.
 
Même si le décret précisant les modalités d’application du nouvel article L. 134-4-3 du Code de la construction n’a pas été encore publié, sa mise à exécution soulève quelques inquiétudes.
Chez  les propriétaires, cette prise de conscience devrait les inciter à réduire leur consommation ou mieux, à rénover leur logement: un premier pas pour lutter contre le changement climatique.
A prendre en compte que 7 millions de logements energivores ont été recensés: si cette mesure impliquerait automatiquement une décote (- 15% ) au vu de leur état, elle  permettrait, et c’est le but, de réhabiliter les bâtiments insalubres.

Selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, en France,  les bâtiments consomment plus de 43 % de consommation d’énergie et produisent plus de 21% des émissions de gaz à effet de serre.

A savoir:
Le diagnostiqueur, spécialisé dans l’analyse des symptômes et des facteurs établit les conclusions sur l’état du bâtiment.
♦ Diagnostic termites et autres pathologies du bois: Le rapport doit être présenté à la signature de l’acte authentique.
♦ Diagnostic amiante: Le rapport doit être présenté au plus tard à la signature du compromis de vente.
♦ Diagnostic plomb: Le rapport du diagnostic de présence ou non de plomb dans les revêtements est obligatoire au plus tard à la signature du compromis de vente.
♦ Diagnostic gaz: Le diagnostic gaz doit être fait au plus tard à la signature du compromis de vente
♦ Diagnostic électricité: Le diagnostic électricité fait l’objet d’un rapport à présenter au plus tard à la signature de la promesse de vente.
♦ Diagnostic performances énergétiques: Le rapport de ce diagnostic est obligatoire au plus tard à la signature de la promesse de vente ou du contrat de location.

Le prescripteur, expert en diagnostic immobilier, est apte à  proposer des solutions  pour améliorer l’état du bâtiment.

 Bonne journée à Tous !

Un nouveau dispositif sera mis en place dès 2011 par Christine Lagarde, Ministre de l’Economie, pour faciliter l’accès au logement. 

A compter de 2011, les intérêts d’emprunt destinés à l’acquisition de sa résidence principale ne pourront plus être partiellement défalqués des sommes versées au titre de l’impôt sur le revenu.

En effet, un nouveau prêt à taux zéro sera accordé  sans condition de ressource pour tout logement acquis. La seule condition:  il restera réservé aux primo-accédants.

Le but étant de maintenir en partie le caractère social du prêt à taux zéro,  et de permettre à ce nouveau dispositif de cibler davantage les ménages à faibles revenus.

Ce soutien financier devrait être plus conséquent pour toute acquisition dans les zones géographiques nommées A ou dans le neuf .

La Ministre de l’Economie précise que l’objectif principal du Gouvernement est d’améliorer l’accession à la propriété: les chiffres indiquant que le taux de propriétaires en France est de 58% contre 66% en moyenne en Europe.

Bonne journée à Tous !

 Le Décret du 20 juillet 2010  définit le niveau de performance énergétique qui doit être atteint pour bénéficier de la majoration du taux de réduction d’impôt « Scellier » concernant les investissements réalisés à compter du 1/01/2011.
Cette réduction d’impôt majorée s’appliquera sur les logements labellisés «Bâtiment Basse Consommation Energétique, BBC 2005 » (label défini par les articles L111-9 et R111-20 du Code de la construction et de l’habitation).

Lorsque les conditions sont remplies, le taux de la réduction d’impôt est majoré de 10 points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.( L’article 199 du CGI prévoit que « lorsque le contribuable acquiert ou fait construire un logement neuf dont le niveau de performance énergétique globale, déterminé dans des conditions fixées par décret et justifié par le bénéficiaire, est supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur, le taux de la réduction d’impôt est majoré de dix points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012″.)
◊ Il passe à 25 % pour les logements acquis ou construits en 2011 (au lieu de 15%)
◊ Il passe à 20 % pour les logements acquis ou construits en 2012 (au lieu de 10%)

*Décret n°2010-823 du 20 juillet 2010 (JO du 22)

Bonne journée à Tous !

Cette proposition de Benoist APPARU, Secrétaire d’Etat au Logement, est un premier pas pour les personnes ayant un revenu modeste de trouver un logement décent, car si la crise du logement s’aggrave dans la durée, la crise économique fragilise encore plus de ménages.

La pénurie de logements sociaux, déjà évoquée en 2008 par Christine Boutin, reste un problème d’actualité pour le Gouvernement. La possibilité  par les organismes HLM de rachat de logements vacants directement aux propriétaires, pourrait apporter une solution, principalement en zones « tendues », comme en île de France  (Il existerait environ  300.000 logements vacants en Ile-de-France sur 2.000.000 recensés en France).

Opposé à la réquisition de logements vides, Benois APPARU, propose plutôt la mise en place de l’intermédiation locative qui  permettrait aux associations de louer en leurs noms des appartements pour les sous-louer aux ménages pécunièrement défavorisés : l’Etat prenant en charge la différence financière.

A prendre en compte que l’offre immobilière étant plus restrictive, la pénurie de logements s’agrave : en fin 2009 on comptait environ 900.000 logements manquants, pour 800.000  fin 2008. En parallèle, le coût moyen/an d’une location ou d’un achat immobilier ne cesse de progresser dépassant les 20%: cet état de fait amène les nouveaux acquéreurs à s’endetter sur des périodes qui étaient estimées à 14 ans en 2001  pour passer à 18 ans en 2009.

Le Gouvernement par la prise de conscience de ces problèmes (économiques, du logements, et de l’inégalité sociale), pourra éviter les répercussions inévitables sur  la santé, le bien-être, et l’intégration sociale.

Bonne journée à Tous !